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【案情介绍】
2020年5月1日，某服装厂作为出租方、某科技公司作为承租方，签订了《房屋租赁合同》，约定某服装厂将院内的1500多平方米场地承租给某科技公司，用途为仓储。某科技公司用一个月时间对承租场地进行装修，擅自将其拆分成大小不等的十份分别转租给不同的十个人。2020年6月份，某服装厂就知晓了转租事宜，未提出异议，2021年4月份某服装厂向某科技公司发出了解除合同通知，理由是某科技公司未经某服装厂同意，将租赁物转租给第三人，某科技公司收到该通知。现某服装厂将某科技公司诉至法院，要求解除《房屋租赁合同》，将场地腾空返还。
【律师解答】
《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，但是承租人擅自转租并不一定都是不合法的，在推定出租人同意转租的情形下不合法可能转变为合法。如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，则推定出租人同意转租，承租人也就无权行使救济权利。
本案中，某科技公司租赁的场地在某服装公司院内，某服装公司亦在该院内办公，对于某科技公司转租的事宜应在2020年6月份就知道了，但其在2021年4月份才向某科技公司提出异议，要求解除合同，已经超过了六个月期限，故推定为某服装公司同意转租，其诉讼请求不能得到支持。
律师提醒：出租人应在租赁合同中与承租人约定是否同意转租，若同意转租，需进一步约定承租人对于转租所应承担的义务，以及相应的违约责任，尤其是承租人对于腾退房屋、次承租人毁损房屋所应负担的义务。此外，出租人还可以与承租人在合同中约定转租后的转租租金分配比例；若不同意转租，需进一步约定承租人违反禁止转租义务时所应承担的违约责任，发现转租行为后，及时提出异议，必要时请求律师介入，以维护自己的合法权益。
（据天津工人报消息 天津世川律师事务所 律师宫祥兰）
